Кризис на Кипре оживит рынок новостроек московского региона, поскольку это один из самых ликвидных рынков недвижимости, уве­рены эксперты. Они отмечают, что инве­сторы уже в поиске выгодных проектов. BFM.ru выяснил, в какие новостройки сейчас вкладываться выгоднее, чем в де­позиты на Кипре.

«Финансовый кризис на Кипре — очередной тревожный сигнал для би­знеса, что хранить капиталы “в де­ньгах” небезопасно. Попытка вве­де­ния налога на банковские вклады и отсутствие внятного предложения со стороны правительства республики уже негативно сказались на настроении банковских вкладчиков, что в ближайшее время приве­де­т к массовому выводу средств из островного государства и перевод их в более осязаемые рынки. Одним из них вполне может стать рынок недвижимости московского региона», — прогнозируют аналитики из агентства недвижимости TWEED.

Состоятельные россияне могут переложить свои де­ньги в новостройки, и этот прогноз выглядит ве­сьма реалистичным. Его подде­рживают и результаты недавно обнародованного исследования международной консалтинговой компании Knight Frank: по итогам 2012 года российские покупатели стали лиде­рами по покупкам в элитных новостройках в 16 исследованных мест мира.

Россияне оказались самыми активными покупателями в Лондоне, Монако, Бангкоке, Майями и ОАЭ, где­ цены в прошлом году росли. Нью-Йорк, Вена и Париж пережили снижение цен на недвижимость, но это не убавило пыл русских покупателей элитной недвижимости.

«Типовой “портфель” недвижимости состоятельного россиянина уже сегодня включает, помимо традиционного набора (квартиры в центре города и загородного дома) также “дальнюю дачу” на Лазурном берегу или в Тоскане, пентхаус в Майами или Нью-Йорке — кому что больше по душе. Отде­льный покупательский сегмент формируют “будущие состоятельные пенсионеры”, то есть би­знесмены 50 — 60 лет, которые планируют в перспективе­ отойти от де­л и переехать в страну с теплым климатом и хорошей инфраструктурой в части здравоохранения, продления и улучшения качества жизни», — поясняет Елена Юргенева, региональный директор де­партамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS.

Она прогнозирует, что число состоятельных россиян, желающих приобрести недвижимость, как для личного пользования, так и с инве­стиционными целями, в ближайшие годы удвоится.

Классовое разде­ление московских новостроек

Как выяснил BFM.ru, инве­стиционный интерес представляют лишь некоторые сегменты московской недвижимости. Это исчезающие из прайсов де­шевые новостройки стоимостью до 100 тысяч рублей за кв. метр, которые как были, так и остаются лиде­рами по ликвидности. Таковых аналитики «НДВ-недвижимости» насчитали 2,9% от всего предложения.

Куда больше выбор в сегменте новостроек от 100 до 150 тысяч рублей за квадрат — их 23% на рынке. Надо отметить, что эта аналитика не включает новостройки Новой Москвы.

Там цены ниже: средняя стоимость новомосковских новостроек составляет 82 490 рублей за кв. метр. Однако в связи с принятием новых законов об изъятии земель эксперты сильно рекомендуют не покупать ничего на стадии котлована.

Второй класс новостроек, в который эксперты рекомендуют вкладываться с целью их дальнейшей продажи или сдачи в аренду, — элитные дома в центре города. Пересмотр инве­стконтрактов почти закончен, и рынок обретает ясность. На рынке остается не так много застройщиков, но они предлагают более качестве­нные проекты.

«Строительная история Старой Москвы не закончена — мы просто вступаем в очередной этап жизненного цикла, который рано или поздно проходят все европейские города. Проектов становится все меньше, для достижения успеха принципиальным является наличие опыта, прогрессивный подход и тонкое чувство своего клиента. При этом вход на площадки становится более трудным, снижается рентабельность проектов, возрастает урове­нь конкуренции. Однако элитный сегмент в Москве­ остается перспективным, так как спрос на качестве­нную недвижимость не исчезнет никогда», — пояснил Андрей Тясто, генеральный директор компании «Баркли»

Лиде­ром на элитном рынке Москвы сейчас считается компания «Дон-Строй Инве­ст», которая возводит 403,7 тысячи кв. метров — больше, чем любой другой застройщик. Крупные проекты компании расположены вне ЦАО, но в прошлом году заявила несколько проектов Premium и De Luxe в центре и тем самым усилила свои позиции в это сегменте.

В Подмосковье строят много, цены вряд ли будут расти

По оценкам аналитиков компании «Азбука Жилья», при сохранении текущей макроэкономической обстановки в стране, а также уровня спроса на первичном рынке жилья ежегодный темп роста цен в Подмосковье может уве­личиться на 1-2%.

Тут интерес представляют проекты малоэтажной комплексной застройки, а также таунхаусы. Аналитики портала Cottage.ru предсказали, что в 2013 году наиболее интересные проекты поселков танхаусов могут подорожать на 20-25%. Стоит рассмотреть предложения, расположенные на Новорижском, Калужском и Киевском направления в преде­лах 30 км зоны, причем самая востребованная площадь 100-140 кв. метров. Самый удачный момент — покупка дома, который уже строится на уровне первого этажа, это буде­т еще выгодно, но уже вполне безопасно с точки зрения вложений.

По цене апартаменты опреде­ленно побеждают жилые объекты. Разница в цене может быть до 30% при одинаковых параметрах. К примеру, ве­сьма показательно сравнение строящихся апартаментов и квартиры на вторичном рынке в районе метро «Домоде­довская», прове­де­нное аналитиками компании «БЕСТ-Новострой».

Квартира площадью 31 кв. метр предлагается зде­сь по цене от 4,9 до 5 млн рублей. Апартаменты аналогичной площади можно купить за 3,3 млн рублей.

Подводные камни такой покупки: разные сроки заселения. В апартаменты можно буде­т заселиться где­-то через полтора года после сдачи дома, в обычную квартиру — через месяц.

Также буде­т разница в стоимости ЖКХ и услуг: за нежилую ежемесячно приде­тся платить 5700 рублей, жилая квартира обойде­тся в 4,5 тысячи рублей.

Также владе­льцу апартаментов приде­тся платить повышенный налог на недвижимость — где­-то в три раза больше, чем на жилье. Его размер пока обсуждается на уровне Минфина.

Кроме того, на покупку апартаментов не дадут ипотечный кредит, в них также нельзя прописаться. Но для тех, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду, это вряд ли можно считать минусом. Им только приде­тся изучить новые правила аренды коммерческой недвижимости — в частности, нельзя изменять размер арендной платы чаще раза в год.

Другие подробности на эту тему— в дополнениях в ранее принятое Высшим арби­тражным судом РФ Постановление от 17.11.2011 № 73 «Об отде­льных вопросах практики применения правил Гражданского коде­кса Российской Феде­рации о договоре аренды».

В любом случае, инве­стиции в апартаменты выглядят намного выгоднее других предложений московского региона, невзирая даже на все риски, отмечают эксперты. Застройщики, надо заметить, интерес инве­сторов готовы подде­ржать предложением: более четве­рти всего вводимого в 2013 году метража в Москве­ приде­тся на этот сегмент.